Sözlü Kira Sözleşmesinde Kira Borcunun Geç Ödenmesi, İcra Takibine İtiraz ve İspat Sorunları

Kira ilişkileri Türk hukukunda çoğu zaman yazılı sözleşmeyle kurulsa da, uygulamada özellikle aile içi ilişkiler, küçük ölçekli ticari ilişkiler, güvene dayalı kiralamalar ve taşra uygulamalarında sözlü kira sözleşmeleri oldukça yaygındır. Sözlü kira sözleşmesinin geçerliliği konusunda esasen bir tereddüt bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin kurulması için kural olarak yazılı şekil şartı aramamaktadır. Bu nedenle tarafların kiralananın kullanılması karşılığında bir bedel ödenmesi hususunda anlaşmaları hâlinde, yazılı metin bulunmasa dahi geçerli bir kira ilişkisi kurulabilir. Ne var ki sözlü kira sözleşmesi, ilişki devam ederken çoğu zaman pratik bir kolaylık gibi görünse de, uyuşmazlık doğduğunda en büyük sorunu “ispat” alanında ortaya çıkarır.

Uyuşmazlık özellikle kira bedelinin geç ödendiği, bu nedenle kiraya verenin icra takibi başlattığı ve borçlunun takibe itiraz ettiği durumlarda daha da karmaşık hale gelir. Çünkü artık yalnızca kira ilişkisinin varlığı değil; kira bedelinin miktarı, ödeme günü, muacceliyet tarihi, temerrüdün doğup doğmadığı ve ödeme savunmasının kapsamı da ayrı ayrı tartışma konusu olur. Sözlü sözleşmenin varlığı bir mesele, o sözleşmenin içeriği başka bir meseledir. Uygulamada çoğu dosya, kira ilişkisinin tamamen inkâr edilmesinden değil; ilişkinin kabul edilmesine rağmen bedel, vade veya ödeme olgusunun ihtilaflı hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.

Bu makalede, sözlü kira sözleşmesine dayalı icra takibinde borçlunun itirazı karşısında kiraya verenin kira ilişkisini, ödeme tarihini ve temerrüdü nasıl ispatlayabileceği; bu bağlamda İcra ve İflas Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin nasıl birlikte yorumlanması gerektiği incelenecektir. Ayrıca uygulamaya dönük delil stratejileri, ispat yükünün dağılımı ve dava yolunun belirlenmesine ilişkin temel esaslar da ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

I. Sözlü Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Geçerliliği

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde bu sözleşmenin geçerliliği bakımından kural olarak yazılı şekil aranmamıştır. Başka bir ifadeyle sözleşmenin kurulması için tarafların esaslı unsurlarda, yani kiralanan şeyin ne olduğu ve kira karşılığında ödenecek bedel konusunda uyuşmaları yeterlidir. Dolayısıyla sözlü kira sözleşmesi hukuken geçersiz değil; aksine geçerli, ancak ispat bakımından kırılgan bir sözleşme tipidir.

Burada önemli olan nokta, sözlü kira sözleşmesinin geçerli oluşunun onun her unsurunun kolayca ispatlanabileceği anlamına gelmemesidir. Geçerlilik ile ispat birbirinden farklı kavramlardır. Bir sözleşme şekle tabi olmayabilir; fakat uyuşmazlık halinde hangi delillerle ispatlanacağı ayrı bir mesele olarak karşımıza çıkar. İşte sözlü kira uyuşmazlıklarında asıl sorun bu ayrımın gözden kaçırılmasından doğar. Taraflar çoğu zaman “sözlü anlaşma yaptık, dolayısıyla bunu her yolla ispat edebiliriz” düşüncesine kapılmaktadır. Oysa Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun senetle ispat kuralları, belirli hallerde yazılı delilin önemini artırmakta; özellikle yıllık kira bedeli yüksek olan uyuşmazlıklarda sırf tanık anlatımlarıyla sonuca gidilmesini zorlaştırmaktadır.

Bu nedenle sözlü kira sözleşmesi bakımından üç seviyeli bir ayrım yapmak gerekir. Birinci seviye, kira ilişkisinin hiç inkâr edilmediği hâllerdir. Bu durumda ispat baskısı azalır ve tartışma çoğu zaman ödeme veya miktar üzerinde yoğunlaşır. İkinci seviye, kira ilişkisinin kabul edildiği fakat bedel, vade veya yan giderlerin tartışıldığı hâllerdir. Üçüncü seviye ise kira ilişkisinin tamamen inkâr edildiği hâllerdir. Özellikle üçüncü kategoride, kiraya verenin yalnızca “taşınmazı kullandı, o hâlde kiracıydı” şeklindeki genel iddiaları çoğu zaman yeterli olmaz; ilişkiyi destekleyen yazılı olgu parçalarının bir araya getirilmesi gerekir.

II. İcra Takibinde Borçlunun İtirazının Niteliği ve Sonuçları

Sözlü kira sözleşmesine dayanılarak kira alacağı için ilamsız icra takibi yapılması mümkündür. Ancak takip yapmanın mümkün olması, borçlunun itirazı karşısında her durumda icra mahkemesinde sonuca ulaşılabileceği anlamına gelmez. Burada belirleyici olan husus, borçlunun itirazının içeriğidir. İcra ve İflas Kanunu m. 269, kira takibine özgü özel bir rejim öngörmekte ve borçlunun kira akdini açık ve kesin şekilde reddetmemesi hâlinde akdi kabul etmiş sayılacağını belirtmektedir. Bu düzenleme son derece önemlidir. Çünkü borçlunun itirazında kira ilişkisini açıkça reddetmemesi, kiraya veren açısından ciddi bir ispat avantajı yaratır.

Borçlu “kiracı değilim”, “aramızda kira ilişkisi yok”, “taşınmazı başka sebeple kullanıyordum” gibi bir savunma ileri sürerse, artık uyuşmazlığın merkezine kira ilişkisinin varlığı yerleşir. Bu durumda kiraya verenin dayandığı ilişkinin delillendirilmesi gerekir. İcra ve İflas Kanunu m. 269/b ise, borçlu kira akdini reddettiğinde ve alacaklı elinde noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylı yazılı sözleşme gibi güçlü bir belge bulundurmadığında, alacaklının genel mahkemede dava açmak zorunda kalacağını öngörmektedir. Bu hüküm, sözlü kira sözleşmesine dayanan takiplerde neden çoğu zaman icra mahkemesi yolunun tıkandığını açıklar.

Buna karşılık borçlu kira akdini reddetmeyip yalnızca “ödedim”, “borç yok”, “mahsup ettim”, “geç de olsa ifa ettim” veya “istenen miktar yanlış” gibi savunmalarda bulunursa, ihtilafın ekseni değişir. Artık kira ilişkisinin varlığı büyük ölçüde kabul edilmiş sayılır; uyuşmazlık ödeme ve borcun kapsamı üzerinde yoğunlaşır. İİK m. 269/c bu noktada devreye girer ve borçlunun ödeme veya sair def’ilerini belirli nitelikte belgelerle ispatlamasını zorunlu kılar. Uygulamada kiraya veren bakımından en elverişli durum budur. Çünkü borçlu kira ilişkisini inkâr etmediği anda, alacaklı bakımından ilişkiyi baştan kurma külfeti büyük ölçüde azalır; ödeme savunması ise borçlunun üzerine geçer.

III. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı

Kira ilişkisinin ispatı bakımından ilk temel ilke, HMK m. 190’daki genel kuraldır: iddia edilen vakıadan lehine hak çıkaran taraf, o vakıayı ispatla yükümlüdür. Kiraya veren, kira alacağı talep ettiğine göre, öncelikle bir kira ilişkisi bulunduğunu ortaya koymalıdır. Ancak bu ispat her durumda aynı yoğunlukta olmaz. Borçlunun savunması, dosyadaki belgeler ve önceki ödeme davranışları ispat yükünün fiilî ağırlığını etkiler.

Sözlü kira ilişkisinde en kuvvetli delillerden biri, banka hareketleridir. Eğer borçlu daha önce kiraya verene düzenli olarak para göndermiş ve ödeme açıklamalarında “kira”, “ocak ayı kira”, “işyeri kirası”, “ev kirası” gibi ifadeler kullanmışsa, bu kayıtlar kira ilişkisinin varlığı bakımından son derece güçlü bir yazılı veri oluşturur. Aynı şekilde depozito ödemesine ilişkin banka dekontları, kira artışına ilişkin mesajlaşmalar, “bu ay kirayı geç yatıracağım” içerikli yazılı beyanlar, ihtarnamelere verilen cevaplar ve kira ilişkisinin taraflarca daha önce kabul edildiğini gösteren her türlü yazışma da delil zincirinin parçası olabilir.

Kira ilişkisinin ispatında yalnızca klasik anlamda sözleşme metni aranmaz. Uygulamada ilişkiyi gösteren olgusal belgelerin bir araya getirilmesi önem taşır. Örneğin kiracının elektrik, su, doğalgaz veya internet aboneliklerini kendi adına yaptırmış olması; site yönetimine kiracı sıfatıyla bildirilmiş bulunması; aidat ödemelerini yapması; kiralananda uzun süreli fiilî kullanımının bulunması; anahtar teslimine ilişkin yazışmaların mevcut olması; taşınmazın tesliminden sonra taraflar arasında bedel konuşmalarının yazılı olarak yapılmış olması gibi unsurlar, tek başına kesin delil niteliği taşımayabilir; fakat birlikte değerlendirildiğinde kira ilişkisinin varlığı yönünde güçlü bir bütünlük yaratır.

Bu noktada uygulamada sıkça yapılan bir hataya dikkat edilmelidir: kira ilişkisinin ispatı ile kira miktarının ve ödeme gününün ispatı aynı düzlemde değildir. Bir kişi taşınmazı kullanıyor diye mutlaka belirli miktarda kira borcu bulunduğu sonucu doğrudan çıkmayabilir. Bu nedenle alacaklı taraf, öncelikle ilişkinin varlığını, sonra bu ilişkinin mali içeriğini, ardından da muacceliyet ve temerrüt unsurlarını ayrı ayrı ispat planına bağlamalıdır.

IV. Kira Bedelinin Miktarı ve Ödeme Gününün İspatı

Sözlü kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında en çetin alanlardan biri kira bedelinin miktarıdır. Çünkü çoğu zaman taraflar ilişkinin varlığını kabul etse bile “aylık kira kaç liraydı” sorusunda ayrışır. Bu durumda HMK m. 200’deki senetle ispat rejimi önem kazanır. Hukuki işlemin değeri kanunda belirtilen sınırın üzerindeyse, kural olarak senetle ispat aranır. Kira sözleşmesi de hukuki işlem niteliği taşıdığından, özellikle yıllık kira bedelinin yüksek olduğu dosyalarda yalnızca tanıkla miktarın ispatı ciddi risk taşır. Burada mahkemenin delilleri birlikte takdir etme imkânı bulunsa da, miktar konusunda yazılı veri oluşturmak her zaman daha güvenlidir.

Ödeme günü bakımından da benzer bir sorun ortaya çıkar. Taraflar sözlü olarak “her ayın 1’inde”, “maaş gününde”, “ayın 5’ine kadar” veya “ayın son haftası” gibi bir vade kararlaştırmış olabilirler. Fakat bu özel ödeme günü yazılı bir belgeye bağlanmamışsa, ihtilaf çıktığında bunun ispatı zorlaşır. Bu durumda kiraya verenin elindeki düzenli ödeme paterni büyük önem taşır. Eğer kiracı uzun süre boyunca her ay belli bir tarihte ödeme yapmışsa, bu fiilî uygulama taraflar arasında zımni bir ödeme düzeninin varlığına işaret edebilir. WhatsApp konuşmalarında “kirayı ayın üçünde atacağım”, “bu ay beşini geçecek” gibi ifadeler bulunması, ödeme gününün ispatı bakımından güçlü veriler sağlayabilir.

Bununla birlikte özel vade ispatlanamıyorsa, kiraya verenin elindeki en önemli normatif dayanak TBK m. 314’tür. Bu maddeye göre, aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça kiracı kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla özel ödeme günü yazılı veya yeterli fiilî delillerle kanıtlanamasa bile, hukuken yedek kural olarak ay sonu muacceliyet esas alınabilir. Bu çok önemli bir stratejik avantajdır. Çünkü uygulamada birçok dosyada alacaklı, özel vade üzerinde ısrar etmekte; ancak bunu ispatlayamayınca tüm dosya zayıflamaktadır. Oysa alternatifli bir ispat kurgusuyla, birinci derecede özel ödeme günü, ikinci derecede ise TBK m. 314 gereği ay sonu vadesi ileri sürülebilir.

V. Temerrüdün Oluşumu ve Geç Ödemenin Hukuki Sonuçları

Temerrüt, her geç ödeme olayında otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz. Öncelikle hangi talebin ileri sürüldüğünü ayırmak gerekir. Eğer kiraya veren yalnızca kira alacağının tahsilini amaçlıyorsa, ispat edilmesi gereken hususlar; kira ilişkisi, muaccel hale gelmiş kira borcu, vadesinde ödenmeme ve takip tarihinde alacağın mevcut olmasıdır. Buna karşılık tahliye gibi daha ağır sonuçlar hedefleniyorsa, Türk Borçlar Kanunu m. 315’teki özel şartlar da devreye girer.

TBK m. 315’e göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür. Dolayısıyla tahliye istemi bakımından sırf “geç ödeme oldu” demek yetmez; yazılı ihtarın varlığı, ihtarın uygun şekilde tebliği, verilen sürenin kanuni alt sınırdan az olmaması ve bu süre içinde de ödeme yapılmamış bulunması gerekir.

Kira alacağı bakımından ise geç ödemenin iki yönlü sonucu vardır. Birincisi, takip tarihi itibarıyla ödenmemiş kira alacağının tahsili ve buna bağlı fer’î alacaklardır. İkincisi, takipten sonra yapılan ödeme varsa bunun takip tarihindeki haksız itirazı ortadan kaldırıp kaldırmadığı tartışmasıdır. Genellikle ödeme sonradan yapılsa bile, takip tarihindeki alacak mevcudiyeti, faiz ve yargılama giderleri yönünden önemini korur. Bu nedenle kiraya verenin dilekçelerinde özellikle “takip tarihi itibarıyla alacak mevcuttu” vurgusunu net biçimde kurması gerekir.

Temerrüdün ispatında kronoloji belirleyicidir. Her kira dönemi bakımından ayrı ayrı şu sorular cevaplanmalıdır: Hangi aya ait kira söz konusudur? Bu kira ne zaman muaccel olmuştur? Fiilen ne zaman ödenmiştir? Takip hangi tarihte başlatılmıştır? Takip tarihinde ilgili dönem borcu ödenmiş midir? Varsa ihtar ne zaman gönderilmiş, ne zaman tebliğ edilmiş ve ne kadar süre verilmiştir? Bu kronoloji kurulmadan, “geç ödediği için temerrüde düştü” şeklindeki soyut iddia, yargılama bakımından yeterli olmayacaktır.

VI. İspat Yükü, Delil Sistemi ve Uygulamadaki Stratejik Ayrımlar

İspat yükü bakımından temel kural şudur: kira ilişkisine ve kira alacağına dayanan kiraya veren, bu ilişkinin varlığını ve alacak doğuran vakıaları ispatla yükümlüdür. Ancak borçlu ödeme savunması ileri sürüyorsa, ödemenin yapıldığını ispat yükü borçluya geçer. Burada İİK m. 269/c, kira akdi inkâr edilmeksizin ileri sürülen ödeme savunmalarında borçlunun belgeyle ispat külfetini öne çıkarır. Bu nedenle kiraya veren açısından ilk stratejik görev, borçlunun itirazının kapsamını doğru okumaktır. Çünkü aynı dosyada farklı dava yolları ve farklı ispat yoğunlukları borçlunun kullandığı birkaç cümleye göre değişebilmektedir.

Delil sistemi bakımından sözlü kira uyuşmazlıkları çoğu zaman karma delil yapısı gerektirir. Tek bir belgeyle tüm uyuşmazlığın çözülmesi nadirdir. Uygulamada en başarılı dosyalar, küçük ama birbiriyle uyumlu çok sayıda veri içeren dosyalardır. Örneğin banka dekontlarıyla desteklenen yazışmalar, yazışmalarla desteklenen ihtarnameler, ihtarnamelerle desteklenen abonelik kayıtları ve tüm bunların üzerine kurulan tutarlı bir dönemsel kira çizelgesi, çoğu zaman tek başına bir sözleşme metninden daha ikna edici olabilir. Yargılama pratiğinde mahkemeler, özellikle taraf davranışları arasında süreklilik bulunduğunda, ilişkiyi maddi olgular üzerinden kurmaya daha yatkın davranmaktadır.

Tanık delili ise tamamen dışlanmamalı, ancak asli delil gibi görülmemelidir. Kira sözleşmesinin hukuki işlem niteliği nedeniyle miktar ve esaslı şartlar konusunda tanığın tek başına yeterliliği sınırlı olabilir. Buna rağmen tanıklar, fiilî kullanım, taşınmazın kimin tarafından ne sıfatla kullanıldığı, anahtar teslimi, ödeme konuşmalarının taraflar arasında geçtiği ortamlar ve yerel teamül gibi hususlarda destekleyici rol oynayabilir. Özellikle yazılı delil başlangıcını tamamlayan, olgusal sürekliliği açıklayan tanık beyanları dosyanın inandırıcılığını güçlendirir.

VII. Dava Yolu ve Usuli Tercih

Sözlü kira sözleşmesine dayalı takiplerde usuli tercih son derece önemlidir. Eğer borçlu kira akdini açıkça reddetmişse ve alacaklının elinde İİK m. 269/b anlamında güçlü yazılı belge bulunmuyorsa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolunun pratikte sınırlı kaldığı görülür. Bu hâlde genel mahkemede itirazın iptali davası veya şartları varsa alacak davası açılması daha isabetli olur. Genel mahkemede taraflar daha geniş delil tartışması yapabilir, delil zinciri daha kapsamlı şekilde kurulabilir ve uyuşmazlığın maddi temeli daha ayrıntılı şekilde aydınlatılabilir.

Buna karşılık borçlu kira akdini inkâr etmeyip yalnızca ödeme veya borç itirazında bulunuyorsa, alacaklı bakımından daha avantajlı bir tablo ortaya çıkar. Bu durumda kira ilişkisi büyük ölçüde sabit kabul edilerek ödeme savunmasının belgeyle ispatı üzerinde durulabilir. Dolayısıyla usul stratejisi oluşturulurken ilk soru “borçlu ne dedi?” olmalıdır. Sözlü kira sözleşmesine dair her uyuşmazlıkta tek tip dava yolundan söz etmek mümkün değildir.

Bu çerçevede doğru uygulama, önce icra dosyasındaki itiraz dilekçesinin kelime kelime analiz edilmesi, sonra delillerin bu itiraz tipine göre sınıflandırılmasıdır. Uygulamada birçok dosya, maddi haklılıktan değil; yanlış usul yolunun seçilmesinden kaybedilmektedir. Oysa doğru usuli yol ile doğru delil kurgusu birleştiğinde, yazılı sözleşme bulunmaması her zaman davanın kaybedileceği anlamına gelmez.

Sonuç

Sözlü kira sözleşmeleri Türk hukukunda geçerlidir; fakat uyuşmazlık halinde özellikle kira alacağı, ödeme günü ve temerrüt bakımından ciddi ispat sorunları doğurur. Bu sorunların çözümünde üç temel eksen vardır: borçlunun itirazının kapsamı, yazılı veya yazılı delil başlangıcı niteliğindeki olguların toplanması ve normatif yedek kuralların doğru kullanılması. Borçlu kira ilişkisini inkâr ediyorsa, kiraya verenin önce ilişkinin varlığını ve içeriğini delillendirmesi gerekir. Borçlu akdi inkâr etmiyor, yalnızca ödeme savunması yapıyorsa, ispat yükünün önemli bir bölümü borçluya geçer.

Kira bedelinin ödeme günü yazılı olarak belirlenmemişse, kiraya veren özel vade iddiasını banka kayıtları, yazışmalar ve ödeme pratiğiyle ispatlamaya çalışmalı; bu ispat yetersiz kalırsa TBK m. 314’teki ay sonu muacceliyet kuralına dayanmalıdır. Temerrüt bakımından ise özellikle tahliye isteniyorsa TBK m. 315’teki yazılı ihtar ve süre koşulları mutlaka gözetilmelidir. Uyuşmazlığın sağlıklı çözümü için her ay veya dönem bakımından ayrı bir kronoloji kurulmalı; muacceliyet, fiilî ödeme ve takip tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak sözlü kira sözleşmesine dayalı alacak takibinde başarı, tek bir “kesin belge” bulunmasına değil; tutarlı, kronolojik ve alternatifli bir ispat sistematiği kurulmasına bağlıdır. Yazılı sözleşme yokluğu önemli bir zorluk yaratmakla birlikte, kira açıklamalı banka hareketleri, mesajlaşmalar, ihtarnameler, abonelik kayıtları, fiilî kullanım olguları ve usule uygun talep edilmiş diğer deliller bir araya geldiğinde, kira ilişkisi ile temerrüdün ispatı hukuken mümkündür. Bu nedenle uygulamada en doğru yaklaşım, dosyayı yalnızca “sözleşme var mı yok mu?” sorusuyla değil, “kira ilişkisini hangi somut vakıa zinciriyle ortaya koyabiliriz?” sorusuyla ele almaktır.