Kira Artışı En Fazla Ne Kadar Olabilir? Ekim 2026 Oranı ve Bilmeniz Gerekenler

Kira sözleşmesinin yenilenme tarihi yaklaştığında ev sahipleri de kiracılar da aynı soruyu soruyor: Kira bu yıl ne kadar artırılabilir? TÜİK, 5 Ekim 2026’da Eylül ayı enflasyon verilerini açıkladı. Buna göre Ekim’de yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı %31,49 oldu. Bu yazıda bu oranın nereden geldiğini, nasıl hesaplandığını ve beş yılı dolduran kira ilişkilerinde neyin değiştiğini sade bir dille anlatıyoruz.
Kira artışındaki yasal sınır nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Çatılı işyeri, dükkân, ofis veya depo gibi üstü kapalı işyerleri anlamına gelir (Türk Borçlar Kanunu, kısaca TBK, m.339). TBK m.344’e göre taraflar yenilenen kira dönemi için bir artış kararlaştırabilir. Ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kanuna göre bu kural, süresi bir yıldan uzun olan sözleşmelerde de her kira yılı için ayrı ayrı uygulanır.
On iki aylık ortalama, son on iki aydaki enflasyonun ortalamasıdır ve her ay TÜİK tarafından açıklanır. Gazetelerde “yıllık enflasyon” diye geçen orandan farklıdır. Eylül 2026’da yıllık enflasyon %29,73 olarak açıklanırken, kira artışında esas alınan on iki aylık ortalama %31,49 oldu.
Bu oran bir tavandır. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa, örneğin “her yıl %50 artış” gibi, bu hüküm ancak yasal sınıra kadar uygulanabilir.
Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 sınırı ise 1 Temmuz 2024’te sona erdi ve uzatılmadı. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı kural geçerlidir.
Hangi ayın oranı uygulanır?
Kira yılı, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren işleyen her on iki aylık dönemdir. Örneğin 15 Ekim 2024’te başlayan bir sözleşmede kira yılı her 15 Ekim’de yenilenir.
Uygulamada, yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama esas alınır. Örneğin kira yılı Ekim 2026’da yenilenen bir sözleşmede, Eylül verisiyle açıklanan %31,49 oranı uygulanır. Kira yılı Kasım 2026’da yenilenecekse, TÜİK’in Kasım başında açıklayacağı Ekim verisine bakılır.
TÜİK verileri genellikle ayın üçünde açıklanır. Bu ay veriler 5 Ekim’de açıklandı. Ayın ilk günlerinde, yani yeni veri açıklanmadan önce yenilenen sözleşmelerde hangi oranın uygulanacağı tartışılabilir. [doğrulanacak: ayın ilk günlerinde yenilenen sözleşmeler için uygulama]
Örnek hesap
Hesap basittir: Mevcut kira, 0,3149 ile çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir.
Mevcut aylık kira
En fazla artış
En fazla yeni kira
10.000 TL
3.149 TL
13.149 TL
20.000 TL
6.298 TL
26.298 TL
30.000 TL
9.447 TL
39.447 TL
Bu tutarlar üst sınırdır. Sözleşmede daha düşük bir artış yazıyorsa o uygulanır. Artış üzerinde anlaşıldığında bunun yazılı hâle getirilmesi ve ödemelerin banka üzerinden yapılması, ileride doğabilecek bir anlaşmazlıkta neyin kararlaştırıldığını göstermeyi kolaylaştırır.
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ne değişir?
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda farklı bir kural devreye girer. TBK m.344/3’e göre beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bunu yaparken TÜFE’yi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları, yani benzer yerlerin kira bedellerini birlikte değerlendirir ve hakkaniyete göre karar verir. Hakkaniyet, somut olayın özelliklerine göre adil olanı ifade eder.
Bu nedenle, piyasa kiralarının çok gerisinde kalmış uzun süreli kiralarda TÜFE sınırı tek başına belirleyici olmaz. Örneğin uzun yıllardır aynı evde oturan bir kiracının kirası, her yıl yasal sınırda artırılmış olsa bile bölgedeki benzer evlerin kirasının çok altında kalmış olabilir. Bu durumda ev sahibi, kiranın emsallere göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu yola başvurmak için açılan davaya kira tespit davası, yani kira bedelinin belirlenmesi davası denir. Mahkeme, emsal kiraları belirlemek için genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır.
Bu davada zamanlama önemlidir. TBK m.345’e göre dava her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemden en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bir artış bildirimi yapılması gerekir. Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada da karar o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Taraflar anlaşamazsa ne olur?
Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedelini hâkim belirler. Bu durumda da hâkim, ilk beş yıl içinde TÜFE sınırını aşamaz (TBK m.344/2).
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk, tarafların tarafsız bir kişinin yardımıyla anlaşmaya çalıştığı bir yöntemdir. Bu kural 1 Eylül 2023’ten beri uygulanıyor (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesine mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınabilir; böylece belge bir mahkeme kararı gibi icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibim %31,49’dan fazla artış istiyor; ödemek zorunda mıyım? İlk beş yıl içindeki bir kira ilişkisinde, yasal sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile artış en fazla bu sınıra kadar uygulanabilir.
Sözleşmede artış maddesi yok; kira yine de artırılabilir mi? Ev sahibi tek başına artış yapamaz. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa ev sahibi arabuluculuğa ve ardından mahkemeye başvurabilir. İlk beş yıl içinde hâkim de TÜFE sınırını aşamaz.
Bu sınır işyeri kiralarında da geçerli mi? Evet. Kural konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisi için de geçerlidir. Dükkân, ofis gibi çatılı işyerlerinde de artış, aynı on iki aylık ortalamayla sınırlıdır.
Kira döviz cinsinden belirlenmişse ne olur? TBK m.344’ün son fıkrasına göre kira yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Ancak aşırı ifa güçlüğü hâlinde sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin TBK m.138 saklıdır. Aşırı ifa güçlüğü, öngörülemeyen olaylar nedeniyle sözleşmenin yerine getirilmesinin taraflardan biri için aşırı derecede zorlaşmasıdır.
Toparlarsak
Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında artış en fazla %31,49 olabilir. Bu bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira bedeli, emsal kiralar da dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Uyuşmazlık hâlinde önce arabulucuya başvurmak gerekir. Her ay yeni oran açıklandığı için, sözleşmenizin yenilendiği aya ait oranı kontrol etmek önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.